Apa sih Perbedaan SHGB dengan SHM?

Bagi Anda yang tertarik dalam investasi perumahan, dimana sebagian besar KPR yang dibeli dari para pengembang perumahan dengan status kepemilikan berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) hanya memberikan hak kepada pemegangnya memanfaatkan tanah untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya, karena kepemilikan tanah tersebut dipegang oleh Negara, jangka waktu SHGB paling lama 30 tahun. Setelah jangka waktu tersebut berakhir, SHGB dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Dan bila lewat dari waktu yang ditentukan maka hak atas tanah tersebut hapus karena hukum dan tanahnya sepenuhnya dikuasai langsung oleh Negara. 

Berbeda dengan Sertifikat Hak Milik (SHM), pemegang haknya mempunyai kepemilikan yang penuh atas tanah dan merupakan hak turun temurun yang terkuat dari hak-hak atas tanah lainnya yang dikenal dalam UUPA. Hanya warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai Hak Milik. Sedangkan, perusahaan-perusahaan swasta, seperti misalnya developer atau perusahaan pengembang perumahan tidak dapat mempunyai tanah dengan status Hak Milik. Mereka hanya diperbolehkan sebagai pemegang SHGB. 

Terdapat kondisi pengembang perumahan/developer yang membeli tanah penduduk yang semula berstatus tanah-tanah Hak Milik, maka dalam penerbitan sertifikat hak atas tanah, Badan Pertanahan Nasional akan memberikan hak status tanah-tanah yang dimiliki developer dari penduduk dengan status Hak Guna Bangunan, yaitu hanya bangunan–bangunan yang dapat dimiliki oleh developer. Sedangkan, hak atas tanahnya menjadi milik Negara, sehingga sertifikat yang dikeluarkan BPN adalah dalam bentuk SHGB.

Bagaimana Cara Meningkatkan Status tanah SHGB menjadi SHM

Setelah berakhirnya Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) dengan objek jaminan berupa SHGB, sebaiknya Anda meningkatkan status kepemilikan lahan dengan status HGB menjadi SHM. Kepemilikan lahan dengan status sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) dapat ditingkatkan menjadi Sertifikat Hak Milik. Perubahan status kepemilikan atas suatu lahan dari HGB ke SHM ini bertujuan untuk memperjelas status hukum kepemilikan atas suatu lahan, hal ini sangat bermanfaat bagi pemilik apabila dikemudian hari terjadi pindah tangan kepemilikan maupun terjadi sengketa. Status kepemilikan hak milik merupakan status kepemilikan paling kuat tanpa campur tangan atau kemungkinan dimiliki oleh pihak lain. Tanah dengan status sertifikat hak guna bangun (HGB) bisa dijadikan sertifikat hak milik (SHM) dengan melakukan pengurusan pada kantor pertanahan di wilayah tanah itu berada, dasar hukum pengubahan seritifkat adalah Keputusan Menteri Negara atau Kepala BPN No 6 tahun 1998.

Anda bisa mengubah status kepemilikan lahan property Anda dengan melakukan pengurusan pada Kantor Pertanahan di wilayah tanah itu berada. Nah, jika Anda mengurus sendiri berikut beberapa syarat yang perlu diketahui dalam mengubah status hak kepemilikan lahan:

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup

2. Sertifikat HGB asli yang akan diubah status/ ditingkatkan haknya menjadi SHM

3. Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Dokumen IMB ini diperlukan sebagai bukti legalitas bahwa lahan dipergunakan untuk mendirikan suatu bangunan. Sebagai tambahan juga bisa menggunakan surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa lahan tersebut digunakan untuk mendirikan bangunan atau sebagai rumah.

4. Fotokopi SPPT PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) yang terakhir. Lampiran ini diperlukan untuk melihat jejak rekam pajak, seperti luas tanah dan luas bangunan yang kena pajak.

5. Fotokopi identitas diri (KTP, KK atau akta pendirian apabila dilakukan oleh badan hokum). Apabila dikuasakan kepada orang lain disertakan surat kuasa dan fotocopy kartu identitas penerima kuasa.

6. Membayar Biaya Peningkatan HGB Menjadi SHM. Besar biaya tergantung biaya NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) dan luas tanah. Rumus untuk menentukan biaya NJOP sebagai berikut: 2% x (NJOP Tanah – NJOPTKP Rp60 juta). Note : Untuk Tarif 2% dan NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak ) Diatur oleh Pemerintah daerah Masing Masing, Dalam Pengunaannya tarif tersebut bisa berbeda antara setiap daerah karena Pengolahan BPHTB diatur oleh setiap daerah masing – masing dalam bentuk Perda.

Apabila Anda tidak ingin repot mengurus, bisa menggunakan jasa notaris PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk pengurusan HGB ke SHM, dengan menyiapkan biaya tambahan dana untuk jasa notaris tersebut.

Adapun waktu yang diperlukan atau lama pengurusan kurang lebih:

· 38 (tiga puluh delapan) hari untuk luasan tidak lebih dari 2.000 m2

· 57 (lima puluh tujuh) hari untuk luasan lebih dari 2.000 m2 sampai dengan 150.000 m2

· 97 (sembilan puluh tujuh) hari untuk luasan lebih dari 150.000 m2

Catatan:

1. Tidak termasuk tenggang waktu pemenuhan kewajiban pembayaran sesuai SK

2. Jangka waktu tidak termasuk waktu yang diperlukan untuk pengiriman berkas/dokumen dari Kantah ke Kanwil dan BPN RI maupun sebaliknya