Fibrianto.com: February 2015

Utang dan Peluang Investasi Perumahan KPR

Utang & Peluang Investasi KPR

www.fibrianto.com – Banyaknya peluang dan kemudahan dalam pemberian fasilitas kredit oleh perbankan dalam menggaet Debitur kredit kepemilikan rumah (KPR) dapat membantu dan menjanjikan peluang bisnis usaha meraih keuntungan investasi rumah KPR di bidang property perumahan. Properti rumah atau tempat tinggal termasuk salah satu kebutuhan primer bagi setiap orang atau setiap keluarga Semakin meningkatnya kehidupan sosial masyarakat dengan banyaknya kelas menengah atas, yang pertumbuhannya dari hari ke hari kian pesat, kebutuhan akan rumah juga semakin urgent. Otomatis, permintaan akan penjual rumah dengan pengembang juga meningkat.

Utang KPR bisa menjadi utang produktif jika asset perumahan yang dibeli melalui fasilitas kredit tersebut dapat juga disewakan/dikontrakkan untuk penghasilan tambahan pemiliknya. Berapa besar nilai sewa/kontraknya? Biasanya nilai tersebut antara 3% s/d 5% per tahun, tergantung lokasi dan kesepakatan antara pemilik dan penyewa. Selain itu keuntungan Investasi perumahan / property cenderung semakin meningkat dari tahun ke tahun, Sebagaimana kita ketahui, bahwa nilai rumah yang dijual khususnya di dalam kompleks perumahan dapat meningkat di atas 3 X nilai inflasi pertahun. Kondisi tersebut akan memacu peningkatan nilai jual rumah diperumahan.

Dalam melakukan investasi rumah diperlukan pertimbangan khusus agar dapat memperoleh keuntungan dikemudian hari misalnya nilai jual kembali yang tinggi serta kemudahan dalam menjual rumah, berikut ini hal-hal yang mungkin berguna:

1. Memilih investasi rumah di perumahan dengan pengembang yang telah dipercaya yang mempunyai lokasi bagus akan lebih menjamin keuntungan, misalnya pada daerah strategis di perkotaan, area bebas banjir, sarana umum yang lengkap disekitar perumahan.

2. Setelah menetapkan perumahan mana yang akan dibeli sealnjutnya dalam lingkup yang lebih kecil yaitu memilih letak rumah pada satu komplek, rumah yang berada dijalan utama akan lebih banyak diminati, jika ada fasilitas social seperti lapangan olahraga atau masjid maka dapat dipilih rumah yang dekat dengan sarana tersebut, selain itu arah hadap rumah juga mempengaruhi kenyamanan.

3. Memberikan nilai tambah rumah, misalnya dengan melakukan renovasi untuk mempercantik nilai keindahan arsitektur sehingga dapat menarik minat pembeli rumah.

4. Pilih bank penyedia KPR yang sudah terpercaya untuk memastikan perjanjian kredit berjalan dengan lancar dan aman sampai dengan proses kredit berakhir, juga pertimbangan mengenai beban / kewajiban kita sebagai Debitur.

Uraian tersebut dapat menjadi gambaran tentang keuntungan investasi rumah KPR di perumahan. Smoga bermanfaat bagi para Debitur yang hendak menjadikan fasilitas utang kita menjadi lebih produktif dan menguntungkan dalam investasi Perumahan KPR. Untuk mendapatkan informasi yang lain dapat mengunjungi kembali Blog www.fibrianto.com

11:08 PM
0 Comments

Waspada Pemasaran Produk Asuransi, Kerjasama pemasaran antara Bank dengan Perusahaan Asuransi ( bancassurance )

Asuransi

Meningkatnya kebutuhan masyarakat atas produk asuransi, yang diikuti dengan peningkatan pemasaran produk asuransi. Asuransi yang dulunya hanya mengandalkan agen perorangan, kini telah merambah perbankan dan ditawarkan oleh hampir semua bank. Asuransi yang ditawarkan oleh bank didasarkan atas suatu kerjasama antara bank dan perusahaan asuransi atau lebih dikenal dengan istilah bancassurance.

Produk Asuransi - bancassurance

Bancassurance semakin diminati oleh industri perbankan karena dapat menambah pendapatan non bunga berupa fee based income. Namun selain keuntungan yang diperoleh pihak bank, terdapat juga risiko yang harus dihadapi di dalam pelaksanaan kerjasama tersebut terutama risiko hukum dan risiko reputasi.

Sesuai Peraturan Bank Indonesia Nomor 5/8/PBI/2003 tentang Penerapan Manajemen Risiko Bagi Bank Umum, Bank yang menyelenggarakan aktivitas bancassurance wajib menerapankan prinsip perlindungan nasabah dalam menerapkan Manajemen Risiko dengan menerapkan prinsip-prinsip pokok transparansi berkaitan dengan asuransi yang dipasarkan, antara lain :

a. Menjelaskan secara lisan dan tulisan kepada nasabah antara lain sebagai berikut:

1) Asuransi yang dipasarkan bukan merupakan produk Bank dan tidak termasuk dalam cakupan program penjaminan pemerintah;

2) Penggunaan logo dan atau atribut Bank lainnya dalam brosur atau dokumen pemasaran (marketing) lainnya tidak dapat diartikan bahwa asuransi tersebut merupakan produk Bank;

3) Karakteristik asuransi seperti fitur, persyaratan, risiko, manfaat, biaya-biaya asuransi serta prosedur klaim oleh nasabah

b. Dalam hal asuransi yang dipasarkan merupakan hasil pengembangan dengan produk Bank (bundling product), maka:

1) Bank wajib menjelaskan kepada nasabah secara lisan dan tulisan bagian yang menjadi hak dan kewajiban masing-

masing pihak;

2) Nasabah secara individual harus mendapatkan polis asuransi atau tanda bukti kepesertaan dalam hal nasabah diikutsertakan dalam produk asuransi kumpulan/kolektif;

c. Dalam hal yang dipasarkan merupakan asuransi yang terkait dengan investasi (investment link/unit link), maka:

1) Bank wajib menjelaskan secara lisan dan tulisan kepada nasabah karakteristik investasi tersebut yang sekurang-kurangnya mencakup portofolio aset investasi, prosedur dan pihak yang melakukan valuasi nilai unit, manajer investasi, bank kustodian, risiko investasi yang dihadapi, persyaratan dan tata cara untuk penjualan kembali (redeem) serta pihak yang bertanggung jawab untuk menyampaikan laporan valuasi nilai unit kepada nasabah;

2) Bank dilarang memberikan jaminan atau turut memberikan jaminan baik secara langsung maupun tidak langsung, apabila asuransi yang terkait investasi tersebut menawarkan jaminan tingkat penghasilan atau pengembalian tertentu.

Selain penerapan perlindungan nasabah tersebut, pihak bank juga wajib memastikan bahwa penggunaan data nasabah tidak melanggar ketentuan mengenai Rahasia Bank. Memenuhi ketentuan yang berlaku mengenai persyaratan dan tata cara pemberian perintah atau izin tertulis membuka rahasia Bank, antara lain berdasarkan permintaan, persetujuan atau kuasa yang dibuat secara tertulis dari nasabah untuk menggunakan data nasabah dengan menyebutkan secara spesifik tujuan, jenis data nasabah dan asuransi yang diminati.

Sehingga perlu adanya edukasi bagi nasabah perbankan agar lebih mengerti mengenai lembaga yang menjadi kepercayaannya dan dapat mempergunakan fasilitas yang diperuntukkan bagi perlindungan nasabah tersebut.

Demikian ulasan mengenai Penerapan Manajemen Risiko Bagi Bank Umum, Bank yang menyelenggarakan aktivitas bancassurance dengan menerapankan prinsip perlindungan nasabah, sehingga dapat menambah informasi bagi Anda perihal pemasaran produk asuransi yang akan Anda pilih/minati.

Untuk mengetahui update informasi terbaru mengenai utang piutang dan serba serbi bisnis, Anda dapat mengunjungi kembali Blog https://fibrint.blogspot.co.id/

9:57 PM
0 Comments

Objek Jaminan Kredit & Perjanjian Penjaminan Kredit

Bank

Pada kesempatan kali ini kta akan bahas mengenai objek yang dapat digunakan sebagai Jaminan Kredit di bank. Dimana bank dalam memberikan kredit harus melakukannya berdasarkan analisis pemberian kredit yang memadai, agar kredit yang diberikan oleh bank tidak menjadi kredit macet. Bila kredit-kredit yang diberikan oleh suatu bank banyak mengalami kemacetan, sudah pasti akan melumpuhkan kemampuan bank dalam melaksanakan kewajibannya terhadap para penyimpan dananya.

Kemampuan bank untuk dapat membayar kembali simpanan dan masyarakat banyak tergantung pula dari kemampuan bank untuk memperoleh pembayaran kembali kredit-kredit yang diberikan bank kepada debiturnya.

Dalam peraturan perundang-undangan, kata-kata jaminan terdapat dalam Pasal 1131 dan Pasal 1132 KUHPerdata, dan dalam Penjelasan Pasal 8 Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 dan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998.

Selain istilah jaminan, dikenal juga istilah atau kata-kata agunan. Dalam kamus besar Bahasa Indonesia, tidak membedakan pengertian jaminan maupun agunan, yang sama-sama memiliki arti yaitu "tanggungan". Namun dalam Undang-Undang No. 14 Tahun 1967 dan UU No. 10 Tahun 1998, membedakan pengertian dua istilah tersebut. Dimana dalam UU No. 14 Tahun 1967 lebih cenderung menggunakan istilah "jaminan" dari pada agunan.

Pada dasarnya, pemakaian istilah jaminan dan agunan adalah sama. Namun, dalam praktek perbankan istilah di bedakan, yaitu :

Istilah jaminan mengandung arti sebagai kepercayaan/keyakinan dari bank atas kemampuan atau kesanggupan debitur untuk melaksanakan kewajibannya.

Sedangkan istilah agunan diartikan sebagai barang/benda yang dijadikan jaminan untuk melunasi utang nasabah debitur.

Pengertian jaminan terdapat dalam SK Direksi Bank Indonesia No. 23/69/KEP/DIR tanggal 28 februari 1991, yaitu: "suatu keyakinan kreditur.bank atas kesanggupan debitur untuk melunasi kredit sesuai dengan yang diperjanjikan"

Secara umum objek yang dapat diterima sebagai jaminan kredit di bank adalah :

1. Tanah : SHM, Letter C, Sertifikat Sarusun, Sertifikat Hak Pakai, SHGB, Petok D, Girik

- tanah sawah produktif

- tanah kosong

- tanah kebun produktif

2. Tanah & Bangunan : SHM, Letter C, Sertifikat Sarusun, Sertifikat Hak Pakai, Petok D, HPTU/SIPTU

- rumah tinggal

- ruko

- apartemen

- toko

- pabrik

3. Kendaraan Bermotor (Roda Dua & Roda Empat) : BPKB (Bukti Pemilik Kendaraan Bermotor)

- Mobil

- Sepeda Motor

4. KIOS/Los/Lapak : SHPTU, Surat Ijin Penggunaan KIOS atau Dokumen Kepemilikan KIOS Lainnya

5. Deposito : Bilyet Deposito

JENIS PERJANJIAN DALAM KREDIT (Perjanjian Penjaminan – Hak Tanggungan)

Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan atas tanah, berikut atau tidak, setiap benda yang merupakan bagian dari kesatuannya, untuk pelunasan suatu hutang tertentu dan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur lain.

Dasar Hukum : Undang-Undang No. 4 Tahun 1996

Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT) adalah pengganti ketentuan mengenai hipotik yang diatur dalam KUHPerdata, khusus mengenai tanah dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah.

Hak Tanggungan dapat meliputi bangunan, tanaman dan hasil karya, (misalnya candi, patung, gapura relief) yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan.

Obyek Hak Tanggungan adalah tanah dengan dasar :

Ø Hak Milik, kecuali Hak Milik yang telah diwakafkan.

Ø Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HM Sarusun).

Ø Hak Guna Bangunan baik Hak Guna Bangunan di atas tanah Negara ataupun di atas tanah Hak Pengelolaan.

Ø Hak Pakai yang telah didaftarkan ke BPN.

Pembebanan Hak Tanggungan dilakukan dengan cara pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT.

Hak yang didapat oleh pemegang Hak Tanggungan adalah :

1. Hak Preferen;

2. Hak Eksekutorial.

Ciri-ciri Hak Tanggungan adalah :

• Memberikan hak preference kepada kreditur pemegang HT.

• HT mengikuti obyeknya dalam tangan siapa obyek itu berada

(droit de suit).

• HT tidak dapat dibagi-bagi.

Hal-hal yang WAJIB diperhatikan dalam proses pembuatan HT :

Ø Sertifikat telah dilakukan pengecekan ke BPN dengan hasil positif / clear.

Ø APHT wajib menunjuk pada PK yang dijamin (nomor dan tanggal PK harus sama) termasuk jika sudah pernah dilakukan Addendum maka APHT wajib menunjuk seluruh PK dan Addendum PK.

Ø Nilai HT yang dipasang sesuai dengan ketentuan yang berlaku, yaitu 125% dari plafon. Jika terdapat fasilitas existing maka yang diperhitungkan dalam nilai HT adalah outstandingnya. Jika digabung dengan jaminan lain (non fixed asset) maka nilai HT yang dipasang adalah maksimal nilai market jaminan.

Ø Periksa domisili hukum telah sesuai dengan Pengadilan Negeri di tempat jaminan berada.

Ø Pada bagian objek jaminan harus sesuai dengan Sertfifikat Tanah, yaitu:

- Jenis hak atas tanah;

- Nomor dan tanggal dikeluarkannya sertifikat;

- Luas tanah;

- Nomor dan tanggal Gambar Situasi/ Surat Ukur;

- Nama pemilik tanah.

Ø Penandatanganan APHT dilakukan oleh para pihak yang berwenang yaitu pejabat Bank yang berwenang dan pemilik jaminan yang namanya tercantum pada dokumen jaminan (dengan persetujuan pasangan jika sudah menikah).

Ø Pembubuhan tanda tangan para pihak sesuai dengan bukti identitas para pihak.

Ø Khusus untuk SKMHT, perhatikan tanggal jatuh tempo SKMHT sesuai ketentuan, yaitu 1 (satu) bulan untuk hak atas yang terdaftar di BPN atau 3 (tiga) bulan untuk hak atas tanah yang belum terdaftar.

Fidusia adalah pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan dengan ketentuan bahwa benda yang hak kepemilikannya dialihkan tersebut tetap dalam penguasaan pemilik benda.

Dasar Hukum : Undang-Undang No. 42 Tahun 1999

Undang-Undang Fidusia adalah pengganti ketentuan mengenai Fiduciare Eigendom Overdracht (FEO) yang diatur dalam KUHPerdata, khusus mengenai benda bergerak, baik berwujud maupun tidak berwujud.

Pembebanan Jaminan Fidusia dilakukan dengan cara pembuatan Akta Notariil dalam bahasa Indonesia (Disebut Akta Jaminan Fidusia).

Obyek Fidusia adalah :

Ø Benda bergerak yang berwujud;

Ø Benda bergerak yang tidak berwujud;

Ø Benda tidak bergerak, khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani Hak Tanggungan.

Hak yang didapat oleh penerima Hak Fidusia adalah :

1. Sebagai pemilik obyek Fidusia;

2. Hak Preferen;

3. Hak Eksekutorial.

Hal-hal yang WAJIB diperhatikan dalam proses pembuatan Fidusia :

Ø Periksa Perjanjian Fidusia harus menunjuk Perjanjian Kredit yang dijamin.

Ø Periksa para pihak yang menandatangani fidusia adalah pihak yang berwenang yaitu pejabat Bank yang berwenang dan pemilik jaminan (dengan persetujuan pasangan jika menikah).

Ø Periksa rincian mengenai Objek Jaminan harus lengkap dan jelas sesuai data jaminan.

Ø Nilai penjaminan sesuai ketentuan yaitu sebesar 125% dari Plafon.

Ø Domisili hukum adalah Pengadilan Negeri di tempat pemilik barang/ benda fidusia berada.

Ø Pembubuhan tanda tangan para pihak sesuai dengan bukti identitas para pihak.

Cessie merupakan penyerahan suatu hak atas benda tak berwujud dimana hak atas benda si pemberi cessie beralih/dialihkan kepada penerima cessie. Secara yuridis Cessie bukan merupakan pengikatan/lembaga jaminan, melainkan sebagai instrumen pelengkap dari suatu pengalihan hak.

Dasar Hukum : Pasal 613 KUH Perdata

Ciri-ciri Cessie :

1. Kekuasaan untuk menagih yang diserahkan Pemberi Cessie kepada Penerima Cessie.

2. Hanya dapat di cessie kan dengan satu akta cessie.

Obyek Cessie : Hak Tagih, Hak Sewa, Hak Cipta.

Proses Pembuatan Cessie :

Ø Penanda-tanganan akta cessie ;

Ø Penyerahan daftar / bukti pemilikan piutang dagang dan hak sewa atas kios.

Cessie baru berlaku jika pihak yang memiliki kewajiban (pelanggan atau debitur pemberi cessie) :

• Diberitahukan secara resmi;

• Menerima penyerahan secara tertulis;

• Mengakui secara tertulis penyerahan piutang.

Hak Penerima Cessie : Mengambil pelunasan hutang dari hasil pengalihan hak tersebut.

Perlu diketahui bahwa substansi dari cessie adalah media untuk pemindahan dan penyerahan hak dan bukan merupakan lembaga jaminan sesuai ketentuan hukum yang berlaku, oleh karenanya terdapat kelemahan karena tetap bukan pengikatan agunan/jaminan sehingga cessie :

Ø Tidak memberikan preferensi (karena cessie tersebut dibuat tanpa didasari akta pengikatan agunan/jaminan yang memberikan preferansi, sehingga kedudukannya terhadap pihak ketiga masih bersifat konkuren).

Secara yuridis setiap saat dapat diletakkan sita oleh pihak ketiga.

Hak Sewa Kios merupakan hak menikmati suatu barang bukan barang itu sendiri, atau dengan kata lain Hak Sewa Kios bukan merupakan hak kebendaan (Zakenrechtelijke) tapi merupakan persoonrechtelijke (Pasal 1548 KUHPerdata).

Hal-hal yang WAJIB diperhatikan dalam proses pembuatan Cessie :

Ø Periksa Perjanjian Cessie harus merujuk Perjanjian Kredit yang dijamin.

Ø Periksa para pihak yang menandatangani Cessie adalah pihak yang berwenang yaitu pejabat Bank yang berwenang dan pemilik jaminan (dengan persetujuan pasangan jika menikah).

Ø Pencantuman Objek Cessie harus lengkap.

Ø Domisili hukum adalah Pengadilan Negeri di tempat kios berada.

Ø Pembubuhan tanda tangan para pihak sesuai dengan bukti identitas para pihak.

Surat Kuasa Menjual/ Mengalihkan Hak Atas Jaminan merupakan pemberian kuasa dari pemilik barang yang dijaminkan kepada pihak kreditur untuk melakukan perbuatan hukum mengalihkan barang yang dijaminkan untuk kepentingan pelunasan kredit pemberi kuasa/ pihak yang ditanggung hutangnya oleh pemberi kuas.

Dasar Hukum Pemberian Kuasa : Pasal 1792-1813 KUH Perdata

Jenis-Jenis Kuasa :

1. Kuasa Umum

2. Kuasa Khusus

3. Kuasa Substitusi ( tidak dilihat dari segi sifat dan kepentingannya)

4. SKMHJ termasuk dalam kuasa khusus karena menyebutkan pembatasan pada perbuatan-perbuatan yang harus dilakukan.

Berakhirnya Pemberi Kuasa :

1. Adanya penghentian atas kuasa tersebut

• Ditarik atau dicabut oleh Pemberi Kuasa

• Dikembalikan kuasanya oleh Penerima Kuasa

2. Meninggalnya salah satu pihak

Hal-hal yang WAJIB diperhatikan dalam proses pembuatan SKMHJ :

Ø Pastikan data para pihak yang menandatangani sesuai dengan bukti identitas dan memiliki kewenangan adalah pejabat Bank dan pemilik jaminan yang namanya tercantum pada dokumen jaminan (dengan persetujuan pasangan jika menikah).

Ø Surat Kuasa Menjual/ Mengalihkan Hak Atas Jaminan merujuk Perjanjian Kredit yang dijamin.

Ø Periksa rincian lengkap objek jaminan sesuai data yang tercantum pada dokumen jaminan.

Ø Pencantuman domisili hukum telah lengkap dan benar sesuai ketentuan yang berlaku yaitu di Pengadilan dimana jaminan tanah/ tanah & bangunan berada atau dimana pemilik jaminan kendaraan.

Akibat Hukum Pengikatan Jaminan

Jenis Pengikatan	Akibat Hukum
Hak Tanggungan (APHT-SHT)	Memberikan Hak preferen kepada Bank / Penerima Hak Tanggungan. Proses eksekusi melalui lelang HT atau lelang sukarela.
Cessie Kios	Tidak memberikan hak preferen kepada Bank. Dapat langsung dipindahtangankan dengan persetujuan dari Dinas Pasar / kepala Pasar
Fidusia	Apabila sudah didaftarkan ke lembaga Fidusia, akan memberikan hak preferen kepada Bank / Penerima Fidusia
Gadai	Barang sudah digadaikan sehingga dpt langsung dieksekusi
Surat Kuasa Menjual / Mengalihkan Hak	Tidak memiliki kekuatan eksekutorial

Untuk mengetahui update informasi terbaru mengenai utang piutang dan serba serbi bisnis, Anda dapat mengunjungi kembali Blog https://fibrint.blogspot.co.id/

3:03 PM
0 Comments

Pages

Fibrianto.com

Utang dan Peluang Investasi Perumahan KPR

Waspada Pemasaran Produk Asuransi, Kerjasama pemasaran antara Bank dengan Perusahaan Asuransi ( bancassurance )

Objek Jaminan Kredit & Perjanjian Penjaminan Kredit

Follow Us

Labels

Blog Archive

Popular Posts

Contact Me