Fibrianto.com: rumah

Peralihan Hak Atas Tanah berdasarkan Girik / Letter C dan Persyaratan Dokumen Pembuatan Akta PPAT

Seiring dengan semakin meningkatnya nilai ekonomi tanah, menyebabkan banyaknya proses peralihan hak yang terjadi di masyarakat, dan disarankan oleh pihak Lurah beserta stafnya untuk membuat suatu akta agar dapat memperoleh hak atas tanah pada Kantor Pertanahan.

http://www.fibrianto.com/2016/11/peran-lurah-dan-ppat-peralihan-hak-atas.html

Peralihan Hak Atas Tanah berdasarkan alat bukti berupa Girik dan atau akta sebagai Bukti Peralihan Hak yang belum didaftar. Dengan adanya suatu peralihan hak atas tanah seperti jual beli, hibah dan kewarisan ataupun akta-akta yang belum didaftarkan di Kantor Pertanahan yang sudah terjadi peralihan hak kepada orang lain dengan dasar perolehan girik ataupun yang didukung dengan Kutipan Letter C Kelurahan.

a. Peran Lurah Dalam Kaitannya Proses Peralihan Hak.

Disinilah peran serta Lurah sebagai pemegang Buku Letter C mempunyai peran yang penting yang berkaitan dengan proses peralihan hak atas tanah, disamping itu sebagai kepala wilayah dan dianggap sebagai seorang yang mengetahui kondisi dan status tanah.

Serta terhadap tanah-tanah milik adat yang terjadi peralihan hak seperti jual beli, hibah dan kewarisan ataupun akta-akta yang belum didaftarkan yang sudah terjadi peralihan hak kepada orang lain yang dasar perolehan dari girik ataupun yang tercatat pada Kutipan Letter C Kelurahan, untuk itu Lurah yang mempunyai tugas fungsi pelayanan kepada masyarakat untuk peran Lurah dalam hal ini adalah:

(a) Memberikan pelayanan dibidang pertanahaan yaitu membuat Riwayat Tanah/Surat Keterangan yang memuat asal-usul perolehan pemilik sejak tahun yang tercatat pada Kutipan Letter C Kelurahan sampai dengan perolehan yang dimiliki oleh pihak pemilik tanah, sebelum pembuatan riwayat tanah, Lurah/Kepala Desa mencocokkan Buku Kutipan Letter C dengan girik asal perolehan;

(b) Memberikan keterangan mengenai status tanah tersebut, yang dituangkan dalam Surat Pernyataan Tidak Dalam Sengketa atas tanah tersebut;

(c) Membuat Surat Keterangan/Riwayat Tanah dalam akta-akta yang belum didaftarkan pada Kantor Pertanahan yang sudah terjadi peralihan hak atas tanah, dengan merinci dari asal perolehan yang lama sampai dengan perolehan yang sekarang ini dimilik oleh pemilik tanah dengan melampirkan dokumen-dokumen seperti copy girik serta akta-akta asal perolehan tersebut;

(d) Memberikan copy Kutipan Letter C Kelurahan untuk dilegalisir oleh Lurah/Kelapa Desa kepada pihak yang akan memohon pensertipikatan hak atas tanah;

(e) Mengajukan permohonan kepada instansi pemerintah diluar wilayah mereka, atas dasar pelayanan umum, mengenai permintaan Kutipan Letter C Kelurahan;

(f) Memberikan keterangan bahwa girik tersebut terdaftar atau sesuai dengan Kutipan Letter C Kelurahan;

(g) Meneliti dan memeriksa, apabila terjadi peralihan hak seperti jual beli, hibah dan kewarisan khususnya bidang tanah milik adat;

Setiap terjadi peralihan hak atas tanah yang berdasarkan girik, sebelum dilaksanakan atau dilangsungkan suatu jual beli, hibah atau kewarisan terlebih dahulu harus dibuatkan:

(a) Membuat Riwayat Tanah yang dikeluarkan oleh Lurah/Kepala Desa;

(b) Pernyataan Tidak Dalam Sengketa;

b. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Dalam kurun waktu 1961 hingga diterbitkannya Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 ini telah terjadi banyak sekali kekacauan dan kesalahan-kesalahan dalampembuatan akta PPAT, bagimana pelaksanaan tugas dan PPAT tidak tertuang, mengenai kewenangan membuat akta tanah dalam daerah kerja PPAT, setiap terjadi pembuatan akta tidak dibayarkan uang balik nama lebih dahulu sebelum dibuat akta PPAT-nya ataupun tidak sesuai dengan mekanisme yang ada.

Dengan telah dicabutnya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 dan diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998, maka telah mengarah kepada ketertiban hukum keagrariaan, apalagi PPAT sudah dianggap Pejabat Umum dan akta-aktanya adalah akta otentik.

Akta PPAT merupakan salah satu sumber data bagi pemeliharaan pendaftaran tanah, maka wajib sedemikan rupa sehingga dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan dan pembebanan hak yang tanah milik adat yang masih dimiliki berupa girik, untuk pelayanan pembuatan akta dalam memperoleh hak atas tanah telah sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, Tentang Pendaftaran Tanah, sebelum diajukan pendaftaran hak di Kantor Pertanahan, harus dibuatkan akta terlebih dahulu dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Adapun Persyaratan dan Prosedur Dalam Pembuatan Akta PPAT adalah sebagai berikut :

Persyaratan dalam pembuatan akta PPAT, atas perolehan girik, perolehan hak seperti jualbeli, hibah, kewarisan (akta-akta yang belum didaftarkan yang terjadi peralihan/yang dimutasikan ke girik).

a) Foto copy identitas pemilik tanah suami-istri, Kartu Keluarga (KK) dan Surat Nikah;

b) Alat bukti kepemilikantanah berupa girik, akta peralihan hak seperti jual beli, hibah dan kewarisan (akta-akta yang belum didaftarkan yang sudah terjadi peralihan).

c) Surat Keterangan Warisan yang diketahui oleh Lurah/Kepala Desa dan dikuatkan oleh Camat setempat, Penetapan Pengadilan Agama/ Pengadilan Negeri tentang Pembagian Warisan;

d) Surat Pernyataan Tidak Dalam Sengketa yang diketahui oleh Lurah/Kepala Desa setempat;

e) Surat Keterangan/Riwayat Tanah yang dikeluarkan oleh Lurah/Kepala Desa setempat

f) Foto Copy Identitas KTP Pembeli dan Kartu Keluarga;

g) Foto Copy Identitas semua ahli waris;

h) Foto Copy Surat Kematian;

i) Foto Copy SPPT-PBB tahun berjalan serta bukti pelunasan;

j) Bukti Pembayaran Pajak SSP dan BPHTB.

Dengan persyaratan tersebut diatas, telah memenuhi ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun1997, Pasal 24 ayat 1 huruf k, tentang hak-hak lama dibuktikan dengan bukti tertulis.

Adapun pelaksanaan pembuatan aktanya oleh PPAT, diatur dalam pasal 101, PMNA/KBPN Nomor 3 Tahun 1997, tentang Pelaksanaannya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, Tentang Pendaftaran Tanah, secara garis besarnya adalah :

a) Dihadiri oleh kedua belah pihak/jika ahli waris semua harus hadir/adanya surat kuasa secara notariil, dalam melakukan perbuatan hukum;

b) Meneliti dokumen-dokumen sebagai alat bukti kepemilikan sebagaimana telah diuraikan diatas;

c) Pembacaan akta dihadapan para pihak/semua ahli waris/kuasa notariil dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, sekaligus penandatangan.

d) Harus hadir 2 (dua) orang saksi untuk memberikan kesaksian, mengenai kehadiran para pihak dan keberadaan dokumen-dokumen yang ditunjukan dalam akta.

e) Mengesahkan akta sekaligus memberikan salinan kepada pihak penghadap, dan serta mendaftarkan akta tersebut ke Kantor Pertanahan untuk memperoleh hak atas tanah.

Setelah bukti peralihan hak berupa akta itu disahkan seharusnya diajukan permohonan hak ke kantor pertanahan, tetapi kenyataannya setelah memperoleh akta itu masyarakat menganggap bahwa mereka memiliki hak atas tanah dan tidak melakukan pendaftaran ke kantor pertanahan. Hal ini dikarenakan biaya untuk pemrosesan sertipikat mahal dan membutuhkan waktu yang lama.

Saran dari penulis untuk lebih memperkuat hak atas kepemilikan tanah tersebut agar dilanjutkan dengan proses permohonan dan pendaftaran hak atas tanah ke kantor pertanahan.

Lebih jelas baca juga artikel tentang Tanah Letter C dan Hak Kepemilikan Tanah

4:44 PM
0 Comments

Utang dan Peluang Investasi Perumahan KPR

Bank

Utang & Peluang Investasi KPR

www.fibrianto.com – Banyaknya peluang dan kemudahan dalam pemberian fasilitas kredit oleh perbankan dalam menggaet Debitur kredit kepemilikan rumah (KPR) dapat membantu dan menjanjikan peluang bisnis usaha meraih keuntungan investasi rumah KPR di bidang property perumahan. Properti rumah atau tempat tinggal termasuk salah satu kebutuhan primer bagi setiap orang atau setiap keluarga Semakin meningkatnya kehidupan sosial masyarakat dengan banyaknya kelas menengah atas, yang pertumbuhannya dari hari ke hari kian pesat, kebutuhan akan rumah juga semakin urgent. Otomatis, permintaan akan penjual rumah dengan pengembang juga meningkat.

Utang KPR bisa menjadi utang produktif jika asset perumahan yang dibeli melalui fasilitas kredit tersebut dapat juga disewakan/dikontrakkan untuk penghasilan tambahan pemiliknya. Berapa besar nilai sewa/kontraknya? Biasanya nilai tersebut antara 3% s/d 5% per tahun, tergantung lokasi dan kesepakatan antara pemilik dan penyewa. Selain itu keuntungan Investasi perumahan / property cenderung semakin meningkat dari tahun ke tahun, Sebagaimana kita ketahui, bahwa nilai rumah yang dijual khususnya di dalam kompleks perumahan dapat meningkat di atas 3 X nilai inflasi pertahun. Kondisi tersebut akan memacu peningkatan nilai jual rumah diperumahan.

Dalam melakukan investasi rumah diperlukan pertimbangan khusus agar dapat memperoleh keuntungan dikemudian hari misalnya nilai jual kembali yang tinggi serta kemudahan dalam menjual rumah, berikut ini hal-hal yang mungkin berguna:

1. Memilih investasi rumah di perumahan dengan pengembang yang telah dipercaya yang mempunyai lokasi bagus akan lebih menjamin keuntungan, misalnya pada daerah strategis di perkotaan, area bebas banjir, sarana umum yang lengkap disekitar perumahan.

2. Setelah menetapkan perumahan mana yang akan dibeli sealnjutnya dalam lingkup yang lebih kecil yaitu memilih letak rumah pada satu komplek, rumah yang berada dijalan utama akan lebih banyak diminati, jika ada fasilitas social seperti lapangan olahraga atau masjid maka dapat dipilih rumah yang dekat dengan sarana tersebut, selain itu arah hadap rumah juga mempengaruhi kenyamanan.

3. Memberikan nilai tambah rumah, misalnya dengan melakukan renovasi untuk mempercantik nilai keindahan arsitektur sehingga dapat menarik minat pembeli rumah.

4. Pilih bank penyedia KPR yang sudah terpercaya untuk memastikan perjanjian kredit berjalan dengan lancar dan aman sampai dengan proses kredit berakhir, juga pertimbangan mengenai beban / kewajiban kita sebagai Debitur.

Uraian tersebut dapat menjadi gambaran tentang keuntungan investasi rumah KPR di perumahan. Smoga bermanfaat bagi para Debitur yang hendak menjadikan fasilitas utang kita menjadi lebih produktif dan menguntungkan dalam investasi Perumahan KPR. Untuk mendapatkan informasi yang lain dapat mengunjungi kembali Blog www.fibrianto.com

11:08 PM
0 Comments

Mengenal Over Kredit KPR (Kredit Kepemilikan Rumah)

KPR

JIka Anda menemukan adanya penawaran dalam iklan rumah yang dijual secara over kredit. Sebenarnya, apa over kredit itu? Sesuai dengan namanya, dalam transaksi jual-beli rumah secara over kredit, pihak pembeli akan mengambil alih sisa utang atau kredit pemilikan rumah (KPR) pihak penjual. Dengan kata lain, pembeli akan meneruskan cicilan kredit penjual. Tentu saja, sebelumnya, pembeli membayarkan sejumlah uang kepada penjual untuk mengganti semua uang muka dan cicilan yang telah dibayarkannya kepada bank dan mengompensasi peningkatan harga rumah tersebut.

over kredit kpr

Over kredit adalah proses memindahkan /mengalihkan kredit yang sebelumnya dilakukan oleh pihak debitur lama ke pihak debitur baru. Lazimnya, over kredit terjadi karena berbagai faktor. Misalnya, karena faktor ekonomi: debitur tidak mampu atau kelebihan uang sehingga mau pindah ke rumah yang lebih bagus.

A. Oper Kredit Langsung Melalui Bank (cara paling aman)

Oper kredit langsung melalui Bank adalah oper kredit secara resmi, dengan cara melakukan Alih Debitur. Caranya adalah sebagai berikut:

Para pihak dapat langsung menghadap ke bagian kredit administrasi di Bank, atau ke customer service dan mengajukan perihal peralihan hak yang dimaksud
Mengajukan permohonan ambil kredit untuk kemudian nantinya akan bertindak sebagai Debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai Debitur lama.
Dalam hal kredit disetujui oleh pihak Bank (setelah diteliti persyaratannya) , maka pembeli akan bertindak sebagai Debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai Debitur lama. Pembeli akan menanda-tangani Perjanjian Kredit baru atas namanya, berikut akta jual beli dan pengikatan jaminan (SKMHT)

Kelebihannya dari Alih Debitur melalui Bank langsung adalah:

Sertifikat sudah dapat di balik nama ke atas nama pembeli, walaupun masih tetap digunakan sebagai jaminkan ke Bank dan baru dapat diambil setelah kredit dilunasi.
Pembeli dapat mengangsur ke Bank atas namanya sendiri.

Adapun Kelemahannya adalah:

Proses pengajuan sebagai Debitur di Bank mengikuti prosedur yang berlaku di Bank
Memakan waktu lebih lama (karena harus diteliti oleh analis kredit mereka)
Ada kemungkinan ditolak untuk debitur pengganti oleh pihak Bank
Biaya untuk alih Debitur biasanya relatif lebih mahal, karena harus melalui prosedur sesuai dengan kebijaksanaan dari masing-masing Bank.

B. PENGOPERAN HAK ATAS TANAH DI HADAPAN NOTARIS (cara setengah aman)

Selain proses over kredit melalui Bank secara langsung dengan cara alih Debitur tersebut, ada proses lain yang cukup aman untuk dilakukan, walaupun tidak sesempurna alih debitur secara langsung, yaitu pengoperan hak atas tanah dan bangunan dengan menggunakan akta Notaris.

Prosesnya adalah sebagai berikut:

Penjual dan Pembeli datang ke Notaris dengan membawa kelengkapan berkas, lampirkan dokumen pendukung seperti fotokopi perjanjian kredit, fotokopi sertifikat yang berstempel bank, fotokopi IMB, fotokopi PBB, fotokopi bukti pembayaran angsuran, buku tabungan yang digunakan untuk membayar angsuran, serta KTP, kartu keluarga, dan buku nikah dari pihak pertama dan pihak kedua. Anda bisa tanyakan ke pihak notaris mengenai persyaratan lengkap yang dibutuhkan.
Dibuatkan akta Pengikatan Jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud berikut Surat Kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat yang menajdi jaminan di Bank.
Penjual menanda-tangani surat pemberitahuan kepada Bank perihal peralihan hak atas tanah yang dimaksud, yang intinya sejak pengalihan ini, walaupun angsuran dan sertifikat masih atas nama penjual, tapi karena haknya sudah beralih maka penjual tidak berhak lagi untuk melunasi sendiri dan mengambil asli sertifikat yang dijadikan sebagai agunan pada Bank.
Setelah salinan akta selesai, penjual bersama-sama dengan pembeli menyampaikan kepada Bank salinan akta-akta sebagaimana dimuat pada point 2 tersebut berikut surat yang dimaksud pada point 3.

Kelebihan dari proses oper kredit dengan menggunakan akta notaris adalah Prosesnya lebih mudah dan cepat, dan biaya relatif lebih murah.

Sedangkan kelemahannya adalah:

Sertifikat masih atas nama penjual dan masih di jaminkan ke Bank
Pembeli mengangsur ke Bank atas nama penjual.
Apabila peralihan hak ini tidak diberitahukan kepada Bank (sebagaimana point 4), kemungkinan terburuknya Penjual bisa sewaktu-waktu melunasi sendiri ke pihak Bank dan mengambil asli sertifikat tanah dan bangunan yang sudah dialihkan tersebut. Oleh karena itu, dalam melaksanakan alih debitur dengan menggunakan akta Notaris wajib dilanjutkan dengan pemberitahuan kepada pihak Kreditur.

Walaupun terdapat beberapa kelemahan (yang bisa dijembatani) , pengoperan kredit dengan menggunakan akta Notaris tetap saja jauh lebih aman dibandingkan oper kredit dengan hanyak menggunakan surat pengalihan di bawah tangan, atau bahkan tanpa menggunakan surat apapun (hanya kwitansi). Karena dengan adanya akta Notaris tersebut dan bukti surat pemberitahuan, maka pada saat pelunasan nantinya pihak pembeli dapat mengambil asli sertifikat dengan membawa bukti berupa akta Notaris yang sudah ditanda-tangani sebelumnya oleh kedua belah pihak. Perlu saya sampaikan juga bahwa oper kredit dengan menggunakan akta Notaris tersebut hanya dibisa di lakukan 1 kali saja. Artinya hanya dari pemilik asal kepada pembeli pertama. Jika pembeli pertama akan mengoperkan lagi rumah tersebut, maka pembeli pertama tersebut harus dapat menghadirkan pemilik asal untuk dapat dibuatkan transaksi baru.

C. Oper Kredit dibawah tangan (cara paling tidak aman)

Oper kredit dibawah tangan adalah transaksaki antara penjual – pembeli dan sebagai bukti transaksi hanya dibuatkan kwitansi jual beli saja. Jual beli dibawah tangan tidak dibenarkan secara hukum dan tidak mengikat pihak ketiga. Sehubungan dengan hal tersebut, maka berdasarkan hukum, pemilik yang sah atas tanah dan bangunan tersebut adalah pemilik pihak pertama sehingga peralihan haknya harus melalui / mendapat persetujuan pihak pertama. Hal ini kan menyulitkan di kemudian hari, apalagi jika pemilik pertama sudah tidak diketahui keberadaannya. Sedangkan bagi pihak bank, cara yang ketiga ini tidak dapat diakui sebagai jual beli, sehingga jika anda sudah melunasi angusrannya tetap tidak dapat mengambil sertifikatnya.

Demikian penjelasan singkat Mengenal Over Kredit KPR (Kredit Kepemilikan Rumah). Semoga bermanfaat.

Untuk mengetahui update informasi terbaru mengenai utang piutang dan serba serbi bisnis, Anda dapat mengunjungi kembali Blog https://fibrint.blogspot.co.id/

10:15 PM
0 Comments

Pages

Fibrianto.com

Peralihan Hak Atas Tanah berdasarkan Girik / Letter C dan Persyaratan Dokumen Pembuatan Akta PPAT

Utang dan Peluang Investasi Perumahan KPR

Mengenal Over Kredit KPR (Kredit Kepemilikan Rumah)

Follow Us

Labels

Blog Archive

Popular Posts

Contact Me