Fibrianto.com: Objek jaminan

Peralihan Hak Atas Tanah berdasarkan Girik / Letter C dan Persyaratan Dokumen Pembuatan Akta PPAT

Seiring dengan semakin meningkatnya nilai ekonomi tanah, menyebabkan banyaknya proses peralihan hak yang terjadi di masyarakat, dan disarankan oleh pihak Lurah beserta stafnya untuk membuat suatu akta agar dapat memperoleh hak atas tanah pada Kantor Pertanahan.

http://www.fibrianto.com/2016/11/peran-lurah-dan-ppat-peralihan-hak-atas.html

Peralihan Hak Atas Tanah berdasarkan alat bukti berupa Girik dan atau akta sebagai Bukti Peralihan Hak yang belum didaftar. Dengan adanya suatu peralihan hak atas tanah seperti jual beli, hibah dan kewarisan ataupun akta-akta yang belum didaftarkan di Kantor Pertanahan yang sudah terjadi peralihan hak kepada orang lain dengan dasar perolehan girik ataupun yang didukung dengan Kutipan Letter C Kelurahan.

a. Peran Lurah Dalam Kaitannya Proses Peralihan Hak.

Disinilah peran serta Lurah sebagai pemegang Buku Letter C mempunyai peran yang penting yang berkaitan dengan proses peralihan hak atas tanah, disamping itu sebagai kepala wilayah dan dianggap sebagai seorang yang mengetahui kondisi dan status tanah.

Serta terhadap tanah-tanah milik adat yang terjadi peralihan hak seperti jual beli, hibah dan kewarisan ataupun akta-akta yang belum didaftarkan yang sudah terjadi peralihan hak kepada orang lain yang dasar perolehan dari girik ataupun yang tercatat pada Kutipan Letter C Kelurahan, untuk itu Lurah yang mempunyai tugas fungsi pelayanan kepada masyarakat untuk peran Lurah dalam hal ini adalah:

(a) Memberikan pelayanan dibidang pertanahaan yaitu membuat Riwayat Tanah/Surat Keterangan yang memuat asal-usul perolehan pemilik sejak tahun yang tercatat pada Kutipan Letter C Kelurahan sampai dengan perolehan yang dimiliki oleh pihak pemilik tanah, sebelum pembuatan riwayat tanah, Lurah/Kepala Desa mencocokkan Buku Kutipan Letter C dengan girik asal perolehan;

(b) Memberikan keterangan mengenai status tanah tersebut, yang dituangkan dalam Surat Pernyataan Tidak Dalam Sengketa atas tanah tersebut;

(c) Membuat Surat Keterangan/Riwayat Tanah dalam akta-akta yang belum didaftarkan pada Kantor Pertanahan yang sudah terjadi peralihan hak atas tanah, dengan merinci dari asal perolehan yang lama sampai dengan perolehan yang sekarang ini dimilik oleh pemilik tanah dengan melampirkan dokumen-dokumen seperti copy girik serta akta-akta asal perolehan tersebut;

(d) Memberikan copy Kutipan Letter C Kelurahan untuk dilegalisir oleh Lurah/Kelapa Desa kepada pihak yang akan memohon pensertipikatan hak atas tanah;

(e) Mengajukan permohonan kepada instansi pemerintah diluar wilayah mereka, atas dasar pelayanan umum, mengenai permintaan Kutipan Letter C Kelurahan;

(f) Memberikan keterangan bahwa girik tersebut terdaftar atau sesuai dengan Kutipan Letter C Kelurahan;

(g) Meneliti dan memeriksa, apabila terjadi peralihan hak seperti jual beli, hibah dan kewarisan khususnya bidang tanah milik adat;

Setiap terjadi peralihan hak atas tanah yang berdasarkan girik, sebelum dilaksanakan atau dilangsungkan suatu jual beli, hibah atau kewarisan terlebih dahulu harus dibuatkan:

(a) Membuat Riwayat Tanah yang dikeluarkan oleh Lurah/Kepala Desa;

(b) Pernyataan Tidak Dalam Sengketa;

b. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Dalam kurun waktu 1961 hingga diterbitkannya Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 ini telah terjadi banyak sekali kekacauan dan kesalahan-kesalahan dalampembuatan akta PPAT, bagimana pelaksanaan tugas dan PPAT tidak tertuang, mengenai kewenangan membuat akta tanah dalam daerah kerja PPAT, setiap terjadi pembuatan akta tidak dibayarkan uang balik nama lebih dahulu sebelum dibuat akta PPAT-nya ataupun tidak sesuai dengan mekanisme yang ada.

Dengan telah dicabutnya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 dan diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998, maka telah mengarah kepada ketertiban hukum keagrariaan, apalagi PPAT sudah dianggap Pejabat Umum dan akta-aktanya adalah akta otentik.

Akta PPAT merupakan salah satu sumber data bagi pemeliharaan pendaftaran tanah, maka wajib sedemikan rupa sehingga dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan dan pembebanan hak yang tanah milik adat yang masih dimiliki berupa girik, untuk pelayanan pembuatan akta dalam memperoleh hak atas tanah telah sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, Tentang Pendaftaran Tanah, sebelum diajukan pendaftaran hak di Kantor Pertanahan, harus dibuatkan akta terlebih dahulu dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Adapun Persyaratan dan Prosedur Dalam Pembuatan Akta PPAT adalah sebagai berikut :

Persyaratan dalam pembuatan akta PPAT, atas perolehan girik, perolehan hak seperti jualbeli, hibah, kewarisan (akta-akta yang belum didaftarkan yang terjadi peralihan/yang dimutasikan ke girik).

a) Foto copy identitas pemilik tanah suami-istri, Kartu Keluarga (KK) dan Surat Nikah;

b) Alat bukti kepemilikantanah berupa girik, akta peralihan hak seperti jual beli, hibah dan kewarisan (akta-akta yang belum didaftarkan yang sudah terjadi peralihan).

c) Surat Keterangan Warisan yang diketahui oleh Lurah/Kepala Desa dan dikuatkan oleh Camat setempat, Penetapan Pengadilan Agama/ Pengadilan Negeri tentang Pembagian Warisan;

d) Surat Pernyataan Tidak Dalam Sengketa yang diketahui oleh Lurah/Kepala Desa setempat;

e) Surat Keterangan/Riwayat Tanah yang dikeluarkan oleh Lurah/Kepala Desa setempat

f) Foto Copy Identitas KTP Pembeli dan Kartu Keluarga;

g) Foto Copy Identitas semua ahli waris;

h) Foto Copy Surat Kematian;

i) Foto Copy SPPT-PBB tahun berjalan serta bukti pelunasan;

j) Bukti Pembayaran Pajak SSP dan BPHTB.

Dengan persyaratan tersebut diatas, telah memenuhi ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun1997, Pasal 24 ayat 1 huruf k, tentang hak-hak lama dibuktikan dengan bukti tertulis.

Adapun pelaksanaan pembuatan aktanya oleh PPAT, diatur dalam pasal 101, PMNA/KBPN Nomor 3 Tahun 1997, tentang Pelaksanaannya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, Tentang Pendaftaran Tanah, secara garis besarnya adalah :

a) Dihadiri oleh kedua belah pihak/jika ahli waris semua harus hadir/adanya surat kuasa secara notariil, dalam melakukan perbuatan hukum;

b) Meneliti dokumen-dokumen sebagai alat bukti kepemilikan sebagaimana telah diuraikan diatas;

c) Pembacaan akta dihadapan para pihak/semua ahli waris/kuasa notariil dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, sekaligus penandatangan.

d) Harus hadir 2 (dua) orang saksi untuk memberikan kesaksian, mengenai kehadiran para pihak dan keberadaan dokumen-dokumen yang ditunjukan dalam akta.

e) Mengesahkan akta sekaligus memberikan salinan kepada pihak penghadap, dan serta mendaftarkan akta tersebut ke Kantor Pertanahan untuk memperoleh hak atas tanah.

Setelah bukti peralihan hak berupa akta itu disahkan seharusnya diajukan permohonan hak ke kantor pertanahan, tetapi kenyataannya setelah memperoleh akta itu masyarakat menganggap bahwa mereka memiliki hak atas tanah dan tidak melakukan pendaftaran ke kantor pertanahan. Hal ini dikarenakan biaya untuk pemrosesan sertipikat mahal dan membutuhkan waktu yang lama.

Saran dari penulis untuk lebih memperkuat hak atas kepemilikan tanah tersebut agar dilanjutkan dengan proses permohonan dan pendaftaran hak atas tanah ke kantor pertanahan.

Lebih jelas baca juga artikel tentang Tanah Letter C dan Hak Kepemilikan Tanah

4:44 PM
0 Comments

Letter C Sebagai Alat Bukti Perolehan Hak Atas Tanah dan Sebagai Jaminan Pemberian Kredit Bank

Bank

Bahasan yang saling berkaitan dalam pembahasan sebelumnya mengenai Tanah Letter C dan Hak Kepemilikan Tanah http://www.fibrianto.com/2015/02/tanah-letter-c-dan-hak-kepemilikan-tanah.html

Di Negara Indonesia pada saat ini sudah semakin maju peraturan-peraturan yang mengatur tentang pertanahan, tetapi pada kenyataannya masih ditemui masyarakat pedesaan atau bisa dikatakan masyarakat adat yang belum mengerti dengan peraturan-peraturan mengenai tanah yang berlaku di Negara Republik Indonesia.

Minimnya Pengetahuan Masyarakat akan arti pentingnya bukti kepemilikan hak atas tanah

Minimnya bukti kepemilikan atas tanah ini menjadi salah satu penyebab minimnya proses pendaftaran hak atas tanah. Hal lain yang menjadi penyebab adalah minimnya pula pengetahuan masyarakat akan arti pentingnya bukti kepemilikan hak atas tanah. Proses pembuatan sertipikat itu mereka harus memiliki surat-surat kelengkapan untuk tanah yang mereka miliki. Tanah yang dimiliki masyarakat pedesaan atau masyarakat adat itu dimiliki secara turun temurun dari nenek moyang mereka, surat kepemilikan tanah yang mereka miliki sangat minim sekali bahkan ada yang tidak memiliki sama sekali. Mereka menempati dan menggarap tanah tersebut sudah berpuluh-puluh tahun sehingga masyarakatpun mengetahui bahwa tanah tersebut adalah milik si A atau si X tanpa perlu mengetahui surat-surat kepemilikan tanah tersebut. Untuk tanah yang memiliki surat minim itu biasanya berupa leter C.

Isi Letter C

Buku Letter C sebagai alat bukti perolehan hak atas tanah ini ada beberapa sarjana yang tidak menyetujui :

1) D. Bidara, dan Martin P Bidara Beliau-beliau ini menyatakan bahwa catatan dari buku desa (Letter C) tidak dapat dipakai sebagia bukti hak milik jika tidak disertai bukti-bukti lain. Kedua sarjana ini berpendapat atas dasar keputusan MA. Reg. No. 84k/Sip/1973 tanggal 25 Juni 1973.

2) Efendi Perangin Beliau dalam menjawab suatu pertanyaan “Apakah surat pajak (girik, petuk D, Letter C, Ipeda) dapat dianggap sebagai hak bukti atas tanah? Kalau sebidang tanah belum bersertifikat, maka yang ada mungkin hanya surat pajak (girik, petuk D, Letter C, tanpa pembayaran Ipeda). Mahkamah Agung dalam beberapa keputusannya telah menyatakan bahwa surat pajak, bukan bukti pemilikan hak atas tanah. Surat pajak tanah hanyalah pemberitahuan bahwa yang membayar atau wajib pajak adalah orang yang namanya tercantum dalam surat pajak.

3) AP. Parlindungan AP. Parlindungan berkomentar dalam bukunya bahwa “Kita harus meninjau bagaimana pandang dari Mahkamah Agung Nomor MA 34/k.Sip/80. Tidak diakui sebagai bukti atas tanah yang sah, surat-surat pajak bumi atau Letter C, tersebut hanya merupakan bukti permulaan untuk mendapatkan tanda bukti hak atas tanah secara yuridis yaitu sertipikat (Pasal 13 jo Pasal 17 PP Tahun 1961)

Tetapi walaupun demikian buku Letter C tetap dikatakan sebagai alat bukti. Mengapa demikian, karena untuk memperoleh hak atas tanah seseorang harus memiliki alat bukti yang menyatakan tanah itu miliknya. Dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, Pasal 24 ayat 1 itu menyatakan untuk keperluan pendaftaran hak-hak atas tanah dibuktikan dengan alat bukti salah satunya bukti tertulis karena Buku Letter C merupakan alat bukti perolehan hak atas tanah yaitu bukti tertulis karena Buku Letter C itu berisi tentang hal-hal yang menyangkut tanahnya dan semua itu tertulis dengan jelas.

Mengenai pendapat-pendapat di atas itu tidak berarti salah karena Letter C juga memiliki fungsi yang telah disebutkan para sarjana-sarjana tersebut di atas, tetapi tetap dalam perkembangannya Letter C tetaplah dinyatakan sebagai alat bukti.

Letter C Sebagai Jaminan Pemberian Kredit Bank

Tidak cukup sampai disitu saja pihak bank pun memiliki keberanian bahkan keyakinan untuk memberikan kredit kepada debitur yang memiliki tanah yang bukti kepemilikannya berupa Letter C. Pada penjelasan dari Pasal 8 UU No. 7 Tahun 1992 tentang perbankan disebutkan sebagai berikut : Kredit yang diberikan bank mengandung resiko, sehingga dalam pelaksanaannya bank harus memperhatikan asas-asas yang sehat. Untuk mengurangi resiko tersebut, jaminan pemberian kredit dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya sesuai dengan yang diperjanjikan oleh bank.

Untuk memperoleh keyakinan tersebut sebelum memberikan kredit bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal, agunan, dan proyek usaha dari debitur. Mengingat bahwa agunan adalah salah satu unsur jaminan pemberian kredit, maka apabila berdasarkan unsur-unsur lain telah dapat diperoleh keyakinan atas kemampuan debitur mengembalikan hutangnya, agunan dapat hanya berupa barang, proyek atau hak tagih yang dibiayai dengan kredit yang bersangkutan.

Tanah yang kepemilikannya didasarkan pada hukum adalah yaitu tanah yang bukti kepemilikannya berupa girik, petuk dan lain-lain yang sejenis dapat digunakan sebagai agunan, bank tidak wajib meminta agunan berupa barang yang tidak berkaitan langsung dengan obyek yang dibiayai yang lazim dikenal dengan “agunan tambahan”.

Jadi sudah semakin jelas bahwa buku Letter C sebagai alat bukti untuk memperoleh dan untuk pendaftaran atas tanah yaitu sebagai bukti tertulis.

9:52 PM
0 Comments

Meningkatkan Status tanah SHGB menjadi SHM

Informasi Konsumen

Apa sih Perbedaan SHGB dengan SHM?

Tanah SHGB

Bagi Anda yang tertarik dalam investasi perumahan, dimana sebagian besar KPR yang dibeli dari para pengembang perumahan dengan status kepemilikan berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) hanya memberikan hak kepada pemegangnya memanfaatkan tanah untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya, karena kepemilikan tanah tersebut dipegang oleh Negara, jangka waktu SHGB paling lama 30 tahun. Setelah jangka waktu tersebut berakhir, SHGB dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Dan bila lewat dari waktu yang ditentukan maka hak atas tanah tersebut hapus karena hukum dan tanahnya sepenuhnya dikuasai langsung oleh Negara.

Berbeda dengan Sertifikat Hak Milik (SHM), pemegang haknya mempunyai kepemilikan yang penuh atas tanah dan merupakan hak turun temurun yang terkuat dari hak-hak atas tanah lainnya yang dikenal dalam UUPA. Hanya warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai Hak Milik. Sedangkan, perusahaan-perusahaan swasta, seperti misalnya developer atau perusahaan pengembang perumahan tidak dapat mempunyai tanah dengan status Hak Milik. Mereka hanya diperbolehkan sebagai pemegang SHGB.

Terdapat kondisi pengembang perumahan/developer yang membeli tanah penduduk yang semula berstatus tanah-tanah Hak Milik, maka dalam penerbitan sertifikat hak atas tanah, Badan Pertanahan Nasional akan memberikan hak status tanah-tanah yang dimiliki developer dari penduduk dengan status Hak Guna Bangunan, yaitu hanya bangunan–bangunan yang dapat dimiliki oleh developer. Sedangkan, hak atas tanahnya menjadi milik Negara, sehingga sertifikat yang dikeluarkan BPN adalah dalam bentuk SHGB.

Bagaimana Cara Meningkatkan Status tanah SHGB menjadi SHM

Setelah berakhirnya Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) dengan objek jaminan berupa SHGB, sebaiknya Anda meningkatkan status kepemilikan lahan dengan status HGB menjadi SHM. Kepemilikan lahan dengan status sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) dapat ditingkatkan menjadi Sertifikat Hak Milik. Perubahan status kepemilikan atas suatu lahan dari HGB ke SHM ini bertujuan untuk memperjelas status hukum kepemilikan atas suatu lahan, hal ini sangat bermanfaat bagi pemilik apabila dikemudian hari terjadi pindah tangan kepemilikan maupun terjadi sengketa. Status kepemilikan hak milik merupakan status kepemilikan paling kuat tanpa campur tangan atau kemungkinan dimiliki oleh pihak lain. Tanah dengan status sertifikat hak guna bangun (HGB) bisa dijadikan sertifikat hak milik (SHM) dengan melakukan pengurusan pada kantor pertanahan di wilayah tanah itu berada, dasar hukum pengubahan seritifkat adalah Keputusan Menteri Negara atau Kepala BPN No 6 tahun 1998.

Anda bisa mengubah status kepemilikan lahan property Anda dengan melakukan pengurusan pada Kantor Pertanahan di wilayah tanah itu berada. Nah, jika Anda mengurus sendiri berikut beberapa syarat yang perlu diketahui dalam mengubah status hak kepemilikan lahan:

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup

2. Sertifikat HGB asli yang akan diubah status/ ditingkatkan haknya menjadi SHM

3. Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Dokumen IMB ini diperlukan sebagai bukti legalitas bahwa lahan dipergunakan untuk mendirikan suatu bangunan. Sebagai tambahan juga bisa menggunakan surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa lahan tersebut digunakan untuk mendirikan bangunan atau sebagai rumah.

4. Fotokopi SPPT PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) yang terakhir. Lampiran ini diperlukan untuk melihat jejak rekam pajak, seperti luas tanah dan luas bangunan yang kena pajak.

5. Fotokopi identitas diri (KTP, KK atau akta pendirian apabila dilakukan oleh badan hokum). Apabila dikuasakan kepada orang lain disertakan surat kuasa dan fotocopy kartu identitas penerima kuasa.

6. Membayar Biaya Peningkatan HGB Menjadi SHM. Besar biaya tergantung biaya NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) dan luas tanah. Rumus untuk menentukan biaya NJOP sebagai berikut: 2% x (NJOP Tanah – NJOPTKP Rp60 juta). Note : Untuk Tarif 2% dan NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak ) Diatur oleh Pemerintah daerah Masing Masing, Dalam Pengunaannya tarif tersebut bisa berbeda antara setiap daerah karena Pengolahan BPHTB diatur oleh setiap daerah masing – masing dalam bentuk Perda.

Apabila Anda tidak ingin repot mengurus, bisa menggunakan jasa notaris PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk pengurusan HGB ke SHM, dengan menyiapkan biaya tambahan dana untuk jasa notaris tersebut.

Adapun waktu yang diperlukan atau lama pengurusan kurang lebih:

· 38 (tiga puluh delapan) hari untuk luasan tidak lebih dari 2.000 m2

· 57 (lima puluh tujuh) hari untuk luasan lebih dari 2.000 m2 sampai dengan 150.000 m2

· 97 (sembilan puluh tujuh) hari untuk luasan lebih dari 150.000 m2

Catatan:

1. Tidak termasuk tenggang waktu pemenuhan kewajiban pembayaran sesuai SK

2. Jangka waktu tidak termasuk waktu yang diperlukan untuk pengiriman berkas/dokumen dari Kantah ke Kanwil dan BPN RI maupun sebaliknya

12:04 PM
0 Comments

Pages

Fibrianto.com

Peralihan Hak Atas Tanah berdasarkan Girik / Letter C dan Persyaratan Dokumen Pembuatan Akta PPAT

Letter C Sebagai Alat Bukti Perolehan Hak Atas Tanah dan Sebagai Jaminan Pemberian Kredit Bank

Meningkatkan Status tanah SHGB menjadi SHM

Follow Us

Labels

Blog Archive

Popular Posts

Contact Me