Mengenal Over Kredit KPR (Kredit Kepemilikan Rumah)

10:15 PM

JIka Anda menemukan adanya penawaran dalam iklan rumah yang dijual secara over kredit. Sebenarnya, apa over kredit itu? Sesuai dengan namanya, dalam transaksi jual-beli rumah secara over kredit, pihak pembeli akan mengambil alih sisa utang atau kredit pemilikan rumah (KPR) pihak penjual. Dengan kata lain, pembeli akan meneruskan cicilan kredit penjual. Tentu saja, sebelumnya, pembeli membayarkan sejumlah uang kepada penjual untuk mengganti semua uang muka dan cicilan yang telah dibayarkannya kepada bank dan mengompensasi peningkatan harga rumah tersebut.


over kredit kpr
over kredit kpr
Over kredit adalah proses memindahkan /mengalihkan kredit yang sebelumnya dilakukan oleh pihak debitur lama ke pihak debitur baru. Lazimnya, over kredit terjadi karena berbagai faktor. Misalnya, karena faktor ekonomi: debitur tidak mampu atau kelebihan uang sehingga mau pindah ke rumah yang lebih bagus. 

 
A. Oper Kredit Langsung Melalui Bank (cara paling aman)
Oper kredit langsung melalui Bank adalah oper kredit secara resmi, dengan cara melakukan Alih Debitur. Caranya adalah sebagai berikut:

  1. Para pihak dapat langsung menghadap ke bagian kredit administrasi di Bank, atau ke customer service dan mengajukan perihal peralihan hak yang dimaksud 
  2. Mengajukan permohonan ambil kredit untuk kemudian nantinya akan bertindak sebagai Debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai Debitur lama. 
  3. Dalam hal kredit disetujui oleh pihak Bank (setelah diteliti persyaratannya) , maka pembeli akan bertindak sebagai Debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai Debitur lama. Pembeli akan menanda-tangani Perjanjian Kredit baru atas namanya, berikut akta jual beli dan pengikatan jaminan (SKMHT)

Kelebihannya dari Alih Debitur melalui Bank langsung adalah:

  • Sertifikat sudah dapat di balik nama ke atas nama pembeli, walaupun masih tetap digunakan sebagai jaminkan ke Bank dan baru dapat diambil setelah kredit dilunasi. 
  • Pembeli dapat mengangsur ke Bank atas namanya sendiri.

Adapun Kelemahannya adalah:

  • Proses pengajuan sebagai Debitur di Bank mengikuti prosedur yang berlaku di Bank 
  • Memakan waktu lebih lama (karena harus diteliti oleh analis kredit mereka)
  • Ada kemungkinan ditolak untuk debitur pengganti oleh pihak Bank 
  • Biaya untuk alih Debitur biasanya relatif lebih mahal, karena harus melalui     prosedur sesuai dengan kebijaksanaan dari masing-masing Bank.

B. PENGOPERAN HAK ATAS TANAH DI HADAPAN NOTARIS (cara setengah aman)
Selain proses over kredit melalui Bank secara langsung dengan cara alih Debitur tersebut, ada proses lain yang cukup aman untuk dilakukan, walaupun tidak sesempurna alih debitur secara langsung, yaitu pengoperan hak atas tanah dan bangunan dengan menggunakan akta Notaris.

Prosesnya adalah sebagai berikut:

  1. Penjual dan Pembeli datang ke Notaris dengan membawa kelengkapan berkas, lampirkan dokumen pendukung seperti fotokopi perjanjian kredit, fotokopi sertifikat yang berstempel bank, fotokopi IMB, fotokopi PBB, fotokopi bukti pembayaran angsuran, buku tabungan yang digunakan untuk membayar angsuran, serta KTP, kartu keluarga, dan buku nikah dari pihak pertama dan pihak kedua. Anda bisa tanyakan ke pihak notaris mengenai persyaratan lengkap yang dibutuhkan.
  2. Dibuatkan akta Pengikatan Jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud berikut Surat Kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat yang menajdi jaminan di Bank.
  3. Penjual menanda-tangani surat pemberitahuan kepada Bank perihal peralihan hak atas tanah yang dimaksud, yang intinya sejak pengalihan ini, walaupun angsuran dan sertifikat masih atas nama penjual, tapi karena haknya sudah beralih maka penjual tidak berhak lagi untuk melunasi sendiri dan mengambil asli sertifikat yang dijadikan sebagai agunan pada Bank. 
  4. Setelah salinan akta selesai, penjual bersama-sama dengan pembeli menyampaikan kepada Bank salinan akta-akta sebagaimana dimuat pada point 2 tersebut berikut surat yang dimaksud pada point 3.

Kelebihan dari proses oper kredit dengan menggunakan akta notaris adalah Prosesnya lebih mudah dan cepat, dan biaya relatif lebih murah.

Sedangkan kelemahannya adalah:

  • Sertifikat masih atas nama penjual dan masih di jaminkan ke Bank 
  • Pembeli mengangsur ke Bank atas nama penjual. 
  • Apabila peralihan hak ini tidak diberitahukan kepada Bank (sebagaimana point 4), kemungkinan terburuknya Penjual bisa sewaktu-waktu melunasi sendiri ke pihak Bank dan mengambil asli sertifikat tanah dan bangunan yang sudah dialihkan tersebut. Oleh karena itu, dalam melaksanakan alih debitur dengan menggunakan akta Notaris wajib dilanjutkan dengan pemberitahuan kepada pihak Kreditur.

Walaupun terdapat beberapa kelemahan (yang bisa dijembatani) , pengoperan kredit dengan menggunakan akta Notaris tetap saja jauh lebih aman dibandingkan oper kredit dengan hanyak menggunakan surat pengalihan di bawah tangan, atau bahkan tanpa menggunakan surat apapun (hanya kwitansi). Karena dengan adanya akta Notaris tersebut dan bukti surat pemberitahuan, maka pada saat pelunasan nantinya pihak pembeli dapat mengambil asli sertifikat dengan membawa bukti berupa akta Notaris yang sudah ditanda-tangani sebelumnya oleh kedua belah pihak. Perlu saya sampaikan juga bahwa oper kredit dengan menggunakan akta Notaris tersebut hanya dibisa di lakukan 1 kali saja. Artinya hanya dari pemilik asal kepada pembeli pertama. Jika pembeli pertama akan mengoperkan lagi rumah tersebut, maka pembeli pertama tersebut harus dapat menghadirkan pemilik asal untuk dapat dibuatkan transaksi baru.

C. Oper Kredit dibawah tangan (cara paling tidak aman)
Oper kredit dibawah tangan adalah transaksaki antara penjual – pembeli dan sebagai bukti transaksi hanya dibuatkan kwitansi jual beli saja. Jual beli dibawah tangan tidak dibenarkan secara hukum dan tidak mengikat pihak ketiga.  Sehubungan dengan hal tersebut, maka berdasarkan hukum, pemilik yang sah atas tanah dan bangunan tersebut adalah pemilik pihak pertama sehingga peralihan haknya harus melalui / mendapat persetujuan pihak pertama.  Hal ini kan menyulitkan di kemudian hari, apalagi jika pemilik pertama sudah tidak diketahui keberadaannya.  Sedangkan bagi pihak bank, cara yang ketiga ini tidak dapat diakui sebagai jual beli, sehingga jika anda sudah melunasi angusrannya tetap tidak dapat mengambil sertifikatnya.  


Demikian penjelasan singkat Mengenal Over Kredit KPR (Kredit Kepemilikan Rumah). Semoga bermanfaat.

Untuk mengetahui update informasi terbaru mengenai utang piutang dan serba serbi bisnis, Anda dapat mengunjungi kembali Blog https://fibrint.blogspot.co.id/
 



You Might Also Like

0 comments